30 aug 2016

1.1


Eind juli informeerde Welbions de bewoners over het projectmatige onderhoud in de tweede helft van dit jaar. Dit betreft het reinigen en behandelen van gevels, vervangen van daklood, buitenschilderwerk en de verlichting in de onderbouw.


De brief bleek niet voor iedereen op alle punten even duidelijk - zo bleek al snel uit vragen van bewoners - dus nodigde dekasbah.nl opzichter Martin Tankink uit om ter plekke een toelichting te geven. Begin juni al gaven de wijkcoach en wijkbeheerder aan het bestuur van de bewonersvereniging een mondelinge toelichting, waarover alleen dekasbah.nl de bewoners informeerde.


Haal het maximale rendement uit de werkzaamheden door alert te zijn op schades en meldt die aan de uitvoerders! Vertrouw er niet op dat deze alles weten of zien. Maak wensen omtrent de onderhoudswerkzaamheden kenbaar aan de uitvoerders en zonodig aan de opzichter!



Een aantal werkzaamheden wordt overal uitgevoerd, zoals het werk aan de gevels en terrasmuren, alsmede de verlichting in de onderbouw. De overige werkzaamheden worden ‘alleen waar nodig’ uitgevoerd. Het kan geen kwaad als huurder mee te denken.


Op basis van wat Welbions in zijn brief van 20 juli meldde, de toelichting van de wijkcoach en wijkbeheerder op 2 juni en ons gesprek met de opzichter op 29 augustus, maakten we onderstaand overzicht.



Gevels en terrasmuren


Vanaf 22 augustus gaat schoonmaakbedrijf De Ster aan de slag met de gevels aan de ‘weerzijde’ en de terrasmuren aan beide kanten. Deze worden met hogedruk reiniging schoongemaakt en aansluitend geïmpregneerd met een pasta die de zaak waterafstotend moet maken. De manier waarop geïmpregneerd wordt, wijkt af van werkwijze een jaar of 15 geleden - het beoogde effect is echter hetzelfde: minder schade en lekkages.

De gevels aan de weerzijde zijn de gevels die op het zuidwesten liggen (waar na ca 14 uur de zon op staat).


Op tussenmuurtjes waar nog geen 'afdekplaten' op liggen, zullen deze alsnog aangebracht. Beschadigde afdekplaten worden zonodig vervangen. De afdekplaten, zo benadrukte de opzichter nogmaals, zijn dringend gewenst om te voorkomen dat van de bovenkant vocht in de muurtjes trekt dat bij opvriezen onherroepelijk leidt tot schuurvorming en beschadigingen.


Wie het niet ziet zitten om - opnieuw! -z'n balkon te ontruimen, wordt gespaard en wordt overgeslagen.



Daklood


Aannemersbedrijf Hegeman begint 1 september met het vervangen van loodstroken op het dak tegen de woning scheidende muur, aangezien dat

voor nogal wat lekkages  en schades zorgt. Dit gebeurt alleen daar waar dit ‘recent’ nog niet gedaan is. De aftimmering van de daken rond de D-woningen wordt eveneens aangepakt.



Schilderwerk


Schildersbedrijf De Koning gaat vanaf 1 september de houten elementen in de keukenpui en de kozijnen van de bergingsdeuren schilderen. Ook deze werkzaamheden worden alleen uitgevoerd waar nodig. Lichte vervuiling wordt door schoonmaakbedrijf De Ster verwijderd.


De voordeurpui wordt, waar nodig, bijgewerkt.


Geheel overgeschilderd worden de schuurdeuren.


De gele panelen en de blauwe kozijnen onder de (vaste) keukenramen (B/B5/C) worden zonodig gereinigd of geschilderd. In geval van beschadigingen of verontreinigingen zal een paneel in z’n geheel worden overgeschilderd.

De geel geschilderde delen van de onderbouw zullen worden gereinigd en waar nodig bijgeschilderd. Dit betreft de betonnen pilaren, alsmede de houten panelen aan kopkant van de keukens (B/B5 en C-woningen).


We wezen de opzichter op de niet geschilderde strook van de balkon bloembak, die sinds de plaatsing van de nieuwe terrasscherm in 2012 zichtbaar is. De oude schermen waren iets dikker. Bewoners die deze (alsnog) netjes geschilderd willen hebben, kunnen het beste de schilder even aan z’n jasje trekken.



Reinigen kozijnen


Schoonmaakbedrijf De Ster start 1 september met het reinigen van de plastic kozijnen voor zover die niet bereikbaar zijn voor bewoners.  De balkonpuien worden dus niet gedaan, aangezien die goed bereikbaar zijn voor de bewoners. Uitzondering op deze regel zijn de kozijnen van de keukenramen die geplaatst zijn aan de kant van het balkon van de buren. Deze worden wel gereinigd.



Verlichting onderbouw


Eind augustus reeds startte installatiebedrijf Legtenberg met de vervanging van de verlichting in de onderbouw.

In de bestaande vierkante armaturen tegen de plafonds van de onderbouw, waar tot nu toe 2x 9 Watt fluorescentie buisjes met electronisch

voorschakelapparaat inzaten, komt een 6 Watt LED verlichtingselement. Ook de rechthoekige armaturen bij de voordeuren en in de trapopgangen worden omgebouwd naar LED.


LED-verlichting moet niet alleen de stroomkosten beperken, maar ook de kosten van het frequente verwisselen van defecte lampen reduceren. LED-lampen zijn weliswaar aanzienlijk duurder dan de tot nu toe gebruikte fluorescentie lampen, maar gaan ook aanzienlijk langer mee. Als we de leveranciers mogen geloven...


Zo ziet het van binnen uit. 36 LEDs die samen slechts 6 Watt stroom snoepen, vervangen 2 keer 9 Watt ‘spaarlampen’. De kleurtemperatuur is ‘special’ en gelijk aan die van de oude verlichting.



Niet omgebouwd naar LED worden (voorlopig) de hanglampen onder A-woningen, evenals de ‘straatlantaarns’ aan de palen onder de C-woningen.


Dekasbah.nl wees de opzichter op de al jaren niet functionerende verlichting in de (niet afgetimmerde) nissen. Deze zal, zo werd toegezegd, ook in orde komen, zodat de onderbouw (weer) optimaal uitgelicht wordt. Eerder honoreerde de wijkbeheerder ons verzoek de verlichting ter hoogte van de bergingen aan de noordzijde van de Esplanade te verbeteren.

Duistere plekjes in de onderbouw: de al jarenlang niet verlichte nissen. De daarin gemonteerde armaturen gaan binnenkort ook weer stralen!


UPDATE 09 sep: De klus zit er vrijwel op! Zodra de ontbrekende materialen beschikbaar zijn, wordt de zaak afgerond. Voor de afwijkende armaturen ter hoogte van Boomgaard 13 wordt nog gezocht naar een oplossing. Ook de verlichting van de nissen is nog in behandeling.

UPDATE 2 okt: De afwijkende armaturen aan de Boomgaard zijn vervangen en ‘s avonds is alle licht weer in één kleur. De defecte lampen in de straatlantaarns bij de parkeerplaatsen zijn vervangen.

UPDATE 3 nov: De nissen zijn weer vol verlicht!


Onderhoud 2017 en 2018


In het door Welbions op zijn website gepubliceerde overzicht van grootonderhoud voor de Kasbah staan allerhande werkzaamheden vermeld. Jammer dat het niet klopt! Zo zagen we in het overzicht de reeds in 2012 (balkononderhoud) aangebrachte kunststof dakbedekking staan voor dit jaar, evenals het in 2015 geplaatste ventilatiesysteem. De voor dit najaar aangekondigde werkzaamheden aan de buitenkozijnen, ramen en deuren zouden pas in 2019 aan de beurt komen. Onze keukens en badkamers zouden al dit jaar opgeknapt worden...


Tijd voor navraag bij de opzichter! Die gaf een toelichting.



Keukens (2018)


Het zachtboard plafond in de keuken en in de woonkamer onder de slaapkamer/badkamer wordt vervangen door moderne platen. Het keukenblok wordt vervangen, evenals het tegelwerk. De huurder krijgt keuzemogelijkheden ten aanzien van tegels en kranen. Op de website van Welbions staan de actuele opties.


Dekasbah.nl heeft de al jarenlang bestaande problemen met de horizontaal lopende afvoer van de keukens onder de aandacht gebracht van Welbions. De voorgenomen renovatie van de keukens is immers dé gelegenheid om daar ook eens wat aan te gaan doen. Bestuur, leest u even mee?



Badkamers (2018)


Projectmatig worden alle badkamers opnieuw ingericht. Daardoor moeten lekkages van vloeren worden verholpen en worden de veelal tientallen jaren oude tegels vervangen, evenals het sanitair. De muurtegels zullen hoger worden opgetrokken dan in de oorspronkelijke bouw uit 1974. De huurder krijgt keuzemogelijkheden ten aanzien van tegels en kranen. Op de website van Welbions staan de actuele opties.



Bestrating (2017)


Volgend jaar zal de bestrating van de parkeerplaatsen (niet de stoepen) worden bijgewerkt waar kuilen en andere ongemakken zijn. Hierdoor moeten de op sommige plekken bij regen optredende plassen water tot het verleden gaan behoren.



CV ketels (2018)


Een dankbaar onderwerp van speculatie en stellige uitspraken door onderhoudsmonteurs: de in 1999 geplaatste CV-ketels. Ze worden, zo liet de opzichter weten, in 2018 projectmatig vervangen. Daarbij zal de nieuwe ketel in principe overal in de gangkast worden geplaatst. De afgelopen jaren werden reeds enkele ketels die niet meer veilig waren, reeds vervangen door een nieuw exemplaar.



Aan dit overzicht kunnen geen rechten worden ontleend. De gepubliceerde informatie is gebaseerd op door Welbions verstrekte informatie.

 

actueel.dekasbah.nl

Onderhoud 2016

In april ’16 werden reeds de daken bijgewerkt, waarbij het tijdelijke lood werd vervangen door nieuwe pannen.
 

Ten einde de overlast voor de bewoners zo veel mogelijk te beperken, zijn de werkzaamheden ‘geclusterd’. Aangezien de werkzaamheden door diverse bedrijven worden uitgevoerd en niet voor alle woningen gelijk zijn, kunnen deze niet per woning gelijktijdig of direct opeenvolgend worden ingepland.

Van de bewoners wordt verlangd dat ze de werkzaamheden faciliteren, onder andere door de balkons vrij te maken. De diverse uitvoerders informeren bewoners persoonlijk over het tijdstip waarop ze langskomen.

Toch een beetje boos over wat dan ook of is het niet helemaal duidelijk? Bel de opzichter: Martin Tankink, tel 2468 300. Meelen mag ook.

Daklood tussen de woningen: oorzaak van veel lekkages.
 

Eerder dit jaar was op de website van Welbions een fraai overzicht te zien van alle grootonderhoud. Leuk detail was daarbij het per complex genoemde “einde exploiatieperiode”. Die is doorgaans 50 jaar. En daarna? Slopen die hap? Verkopen?


De opzichter onderhoud stelde ons gerust: de Kasbah wordt in 2024 niet gesloopt. De vermelde jaartallen zijn slechts ‘een administratief gegeven’.


Toch zou het helemaal nog niet zo’n gek idee zijn om eens na te gaan denken over de verkoop van Kasbahwoningen aan de huurders. Elders in het land werden door corporaties voor dergelijke verkoop slimme constructies bedacht en de koper van een ‘bouwt u het zelf maar af’ bedoelde Kasbah woning zal er stellig iets heel moois van maken als hij (m/v) weet dat aangebrachte verbeteringen en verfraaiingen doorverkocht kunnen worden aan een volgende bewoner-eigenaar.

‘Keukenraam van de buren’
 
Ongeschilderde strook van de balkonbloembak.
 


Bij grootonderhoud en renovaties valt er wat te kiezen!


Welbions-tegels.pdf


Welbions-keukens.pdf


Welbions-kranen.pdf