2 juni 2016

1.1


Wijkcoach Benno Snuverink en Wijkbeheerder Jos Wientjes van Welbions waren vanavond te gast tijdens de bestuurs-vergadering van de Bewonersvereniging Kasbah.  In een ontspannen sfeer werd toelichting gegeven op de servicekosten en onderhoudszaken.


Deze maand nam dekasbah.nl plaats op de publieke tribune van de (maandelijkse) vergadering van de Bewonersvereniging Kasbah. Directe aanleiding onze vrije tijd hier aan te besteden, was de komst van de Welbions wijkcoach en wijkbeheerder. Op de agenda stonden vanavond de servicekosten en het onderhoud. Zaken die bewoners bezighouden, zo blijkt telkens weer als onze telefoon rinkelt. Wijkcoach en wijkbeheerder legden tactisch de vraag voor: ‘wat kunnen we voor jullie betekenen?’



Servicekosten


De servicekosten - dekasbah.nl berichtte eerder - worden op twee manieren aan de huurders in de Kasbah in rekening gebracht.


Huurders die in 2014 of later in de Kasbah zijn komen wonen, betalen een maandelijks voorschotbedrag en krijgen een jaarlijkse eindafrekening op basis van de daadwerkelijk gemaakte kosten.

De wijkcoach bevestigde dat de servicekosten bij 'oude' huurders reeds in de huurprijs zijn opgenomen, al kon hij niet exact aangegeven voor welk bedrag.


De twee manieren waarop de servicekosten aan huurders in de Kasbah in rekening worden gebracht is een ‘erfenisje’ van de fusie van de woningcorporaties Ons Belang en St. Joseph, waar Welbions voortgekomen is. Deze situatie maakt het volgens de wijkcoach complex om het dienstenpakket te wijzigen, aangezien dan voor de ‘oude’ huurders de huurprijs aangepast moet worden.

Op de vraag van het bestuur of deze situatie wordt aangepast en zo ja, wanneer, liet de wijkcoach weten dat bestaande huurcontracten niet zo maar eenzijdig kunnen worden gewijzigd.

Het gaat bij de servicekosten- zo blijkt uit de afrekening van degenen die ze apart betalen - om zaken als groenvoorziening, verlichting en schoonmaak.


De mogelijkheden de servicekosten te verlagen zijn beperkt, aangezien dit alleen kan door het dienstenpakket te wijzigen. Na enige discussie en vragen van onze kant stelde de wijkcoach dat wijziging daarvan slechts mogelijk is als minimaal 70% van alle bewoners akkoord gaan (wettelijke bepaling).

Het bestuur stelde de geleverde dienstverlening te waarderen en te willen handhaven. Het aan individuele bewoners overlaten of die wel of niet hun eigen trapopgang schoonmaken, is geen optie' "Het is alles of niets" zei de wijkcoach, daarbij de voor de overige aanwezigen onbekende mogelijkheden van het door minister Plasterk geïntroduceerde Buurtrecht, negerend.


Het schoonmaken van de trapopgangen bleek een heikel punt. ‘Ze worden natgemaakt, maar niet schoon’, was te horen van de kant van het bestuur. Gevraagd werd te onderzoeken of met waterstofzuigers de trappen beter te reinigen zijn, zonder dat de zaak kletsnat wordt en direct weer vies wordt als er iemand overheen loopt. De wijkcoach zegde toe dat te gaan uitzoeken, maar waarschuwde dat extra werk ook extra (service)kosten gaat opleveren. Kosten die volledig overbodig zijn, aangezien iedereen die wel eens zelf de zaak heeft schoon gemaakt, weet dat ook de ‘ruwe’ afwerking van de trappen prima schoon te maken is.



Bewuste keuze


De toewijzing van woningen in de Kasbah was een ander agendapunt, waarbij het bestuur een reeds oude wens uitte: goed voorgelichte nieuwe huurders die bewust kiezen voor het complex. Verwezen werd naar het Visieplan 2011.


Het bestuur stond op het standpunt dat er bij Welbions onvoldoende kennis is van het type woningen en vroeg aan de wijkcoach daar aandacht aan te besteden. Bij de toewijzing moet de woonoppervlakte en niet het aantal kamers leidend zijn. Als voorbeeld werd genoemd dat een C-woning net zoveel slaapkamers heeft als een A of B woning, maar dat de ‘slaapschuur’ van eerstgenoemde met 30 m2 niet vergelijkbaar is met het 4 m2 grote kleine kamertje in de A en B. De wijkcoach erkende de beperkingen in de kennis van de Kasbahwoningen en sprak zijn waardering uit voor de inbreng van het bestuur. Voor Welbions zijn de mogelijkheden bij toewijzing echter strikt beperkt door wettelijke bepalingen en verplichtingen.


De wens om alleen bewust voor de Kasbah kiezende nieuwe huurders hun intrek te laten nemen in het complex, is een oud thema. In het verre verleden vond ballotage plaats, waarbij met elke kandidaat over zijn wens en motivatie om in de Kasbah te mogen wonen, werd besproken. De wijkcoach liet weten dat momenteel alleen met aspirant huurders een gesprek plaatsvindt als ‘we denken dat we dat moeten doen’.


Probleem bij het selectief toewijzen van Kasbah-woningen zijn in de eerste plaats de te hanteren criteria. Andere hindernis vormt de verplichting die Welbions heeft om, als verhuurder van sociale woningen, urgentie-gevallen te plaatsen.

Op het selectief toewijzen van Kasbah-woningen werden - terecht - kritische kanttekeningen geplaatst, aangezien het maar de vraag is welke criteria reëel en (wettelijk) geoorloofd zijn. Hoe ziet de ideale Kasbah-bewoners er uit? Gewaarschuwd werd voor selectieve kritiek op bijvoorbeeld verhuur aan studenten, aangezien die niet per definitie 'niet betrokken' zijn bij het complex.



Onderhoud 2016


Wijkcoach en wijkbeheerder gaven een toelichting over de onderhoudsplannen voor dit jaar. Bewoners krijgen weer de nodige werklui over de vloer!


De muren van zowel woningen als balkons zullen aan de 'weerkant' opnieuw geïmpregneerd worden en de tussenmuurtjes op de balkons waar nog geen 'afdekplaten' op liggen, zullen deze (alsnog) krijgen. De manier waarop geïmpregneerd wordt, wijkt af van werkwijze een jaar of 15 geleden - het beoogde effect is echter hetzelfde: minder schade en lekkages. Wie het niet ziet zitten om z'n balkon te ontruimen, wordt - net als destijds - gespaard en wordt overgelagen. Wij maken er graag weer gebruik van ;-))


Het lood aan de daken zal aangepakt worden, aangezien dat voor nogal wat lekkages  en schades zorgt. De aftimmering van de daken rond de D-woningen wordt aangepakt.


De geel geschilderde delen van de onderbouw zullen worden gereinigd en waar nodig bijgeschilderd. Hetzelfde geldt voor de voordeuren. Geheel overgeschilderd worden de schuurdeuren. Ten slotte zullen de gele panelen onder de (vaste) keukenramen (B/B5/C) worden opgeknapt.


De plastic kozijnen worden gereinigd, met uitzondering van de balkonpuien. Die laatste zijn immers goed bereikbaar voor de bewoners.


De verlichting van de onderbouw - dekasbah.nl berichtte daar al vaak over - blijft de aandacht houden. Net als tijdens onze onderonsjes de afgelopen maanden bij het wekelijkse spreekuur, werd door wijkcoach en wijkbeheerder toegezegd dat daar nu toch echt een naar gekeken gaat worden. Het bestuur van de bewonersvereniging bleek ons standpunt dat de kosten van de sinds het voorjaar van 2014 onnodig brandende verlichting maar eens afgelopen moeten zijn, over te nemen.


 

actueel.dekasbah.nl

Onderhoud 2016 & servicekosten

De ideale nieuwe huurder in de Kasbah. Hoe ziet die er in 2016 uit? Opmerkelijk is dat de 'oude hap' in de Kasbah achteruit blijft kijken naar de jaren 70 en slechts denkt in 'kunschdt' en achterhaalde bevlogenheid, terwijl de architect juist vooruit keek en een complex creëerde dat gericht was op bewoners met een progressieve, tegendraadse toekomstgerichte visie op wonen.

De Kasbah als stoffig museum voor behoudend ‘ooit eens’ of als trendsetter van echte vernieuwing?

Over de servicekosten zijn wij de afgelopen maand door diverse bewoners benaderd en het zal onze lezers zeker niet verbazen dat we daar dus even indoken. Wat we vanavond (niet) te horen kregen, bevestigde dat bewoners daar heel actief mee aan de gang zullen moeten.

Stay tuned!

Op onze vraag of de kosten van de reparatie van de groenvoor-ziening (i.v.m. schades balkon-onderhoud!) wellicht toch in de servicekosten waren terecht waren gekomen, antwoordde de wijkbeheerder dat deze uit het leefbaarheidsbudget waren betaald.